模式久经美国及全球市场考验，市值规模长期快速增长。全球 REITs 市值在2002-2019 年间从 2312 亿美元增长至 2.09 万亿美元，CAGR 达 13.8%，而在发源地美国市场，REITs 市值在 1971-2019 年间亦从 15 亿美元增长至 1.33万亿美元，CAGR 达 15.2%。我们认为主要原因系 REITs 模式本身具备税收优惠、底层资产现金流稳定、高分红等多重优势，能够有效盘活优质不动产，因此在各大市场具有较强生命力，受资本市场认可度亦得以提升。 当前市场集中度较高，十三大市场规模突破百亿，CR13高达 98%，其中美国市值规模一骑绝尘。2019 年全球有十三个市场市值规模超百亿，分别为美国（1.33 万亿，单位美元，下同）、日本（1514 亿）、澳大利亚（1006 亿）、英国（906 亿）、法国（871 亿）、新加坡（739 亿）、加拿大（680 亿）、中国香港（371 亿）、西班牙（259 亿）、南非（243 亿）、比利时（206 亿）、墨西哥（202 亿）、泰国（105 亿），市场 CR13约 98%，其中美国份额高达 63.6%，远远领先其他市场； 近年来美国及亚太市场快速增长，显著拉动整体。市场格局逐步趋于“强者恒强”。我们将全球市场划分为美国、亚太、欧洲、泛拉美（含加拿大）、泛非洲（含中东），截至 2019 年市场规模分别为 1.33 万亿、3940 亿、2467 亿、895 亿、292 亿美元。2011-2019 年全球 RETIs 市值从 7900 亿美元大幅增长164%至 2.09 万亿美元，同期美国、亚太、欧洲、泛拉美、泛非洲市场涨幅分别为 195%、175%、86%、95%、68%，，涨幅与市值规模大致呈现正相关性，判断市场逐步显露马太效应，即在应用越成熟的市场，REITs 模式越得到社会认可，从而进一步获得政策推动、新产品上市和估值提升。