从土地储备的增量端看，政府对房地产用地的供应增速在 2018 年短期回升后于2019 年回落，我们预计未来增速将持续维持合理水平，不会放量增长。2020 年政府工作报告依旧延续了“住房不炒”的基础定位，体现了中央力促资金等要素进入实体经济的决心，坚持住房回归居住属性。我们认为长期看来，在中央的定调下，地方政府的土地供应量将与地区的人口水平挂钩，维持在稳定、合理的增速水平，而不再脱离实际市场需求放量供应。 从土地储备的存量端看，房地产企业的存货增速处于历史低点同时存货周转率亦呈现下滑趋势，我们认为存量去化将成为企业未来的核心任务。目前房地产企业的土地资源储备增长已逐渐放缓，这一方面降低了行业内企业未来的盈利增长潜力，另一方面也反映出了行业内部对产业未来发展趋势的低预期。与此同时，行业的存货周转率持续下滑，房地产企业的存量项目去化已经成为当前乃至未来较长一段时期的工作重心。我们认为在这样的背景下，行业未来增长存在较大压力。 在产业整体下行的环境下，房地产企业融资难度增大而前期债务偿付压力逐步凸显，拖累现金流量下行。在行业整体处于下行周期的背景下，房地产企业融资难度相对增大同时前期债务偿付压力凸显。而存量去化的较大阻力，阻碍了企业经营性现金流量的增长，综合导致房地产企业的现金流量净额在近年持续下滑。我们认为，在日渐增大的经营压力下，尚有余力的大、中型房地产企业寻求转型破局是可行性较高的战略选择。